꼬마빌딩 수익률, 진짜 계산법은 따로 있다!

꼬마빌딩 투자, 월세만 잘 나오면 성공일까요? 실제로는 공실률, 관리비, 대출이자까지 꼼꼼히 따져봐야 ‘진짜 수익률’이 나옵니다. 이번 글에서는 실제 투자자들이 사용하는 꼬마빌딩 수익률 계산법과 투자 시 핵심 체크리스트를 알려드립니다.

꼬마빌딩이란?

보통 30억 원 이하 소형 수익형 부동산을 ‘꼬마빌딩’이라고 부릅니다. 도심 상권이나 주택 밀집지역 인근에 위치하며, 월세 수익을 목적으로 개인 투자자들이 많이 찾는 유형입니다.

✔️ 서울: 15억~30억 원대가 일반적
✔️ 수도권 외곽: 5억~15억 원대
✔️ 전형적인 3~6층 건물, 1~2층 상가 + 위층 원룸 구조

꼬마빌딩 수익률이란?

수익률은 단순히 ‘월세 수입 ÷ 매입가’로 계산하지 않습니다. 진짜 수익률은 다음 공식을 기준으로 계산합니다:

🔹 연 순수익률 계산 공식

(연 총 임대수익 – 연 관리비 – 연 대출이자 – 연 공실손실) ÷ 총투자금 × 100

예시로 보는 실수익률

항목	내용
매입가	20억 원
보증금	2억 원
월세	900만 원
관리비	연 500만 원
공실 예상	연 2개월 (1,800만 원 손실)
대출이자	연 3,000만 원
실수익	연 9,300만 원 – 비용 약 5,300만 원 = 4,000만 원
실질 수익률	4,000만 원 ÷ 18억 × 100 ≒ 2.2%

💡 요약:
✔️ 겉보기 수익률(월세/매입가)은 5.4%
✔️ 실제 수익률은 공실·이자·관리비 반영 후 2~3% 수준
✔️ 레버리지 투자는 ‘리스크 관리’가 핵심

꼬마빌딩 수익률, 이런 분께 추천

✔️ 월세 수익으로 은퇴 준비를 하려는 중장년층
✔️ 은행 이자보다 높은 고정 수익원을 찾는 투자자
✔️ 토지보다 안정적인 임대수익을 선호하는 분

수익률을 높이는 3가지 전략

1️⃣ 입지 선정: 유동인구 많고 공실률 낮은 지역 위주
2️⃣ 테넌트 믹스: 음식점, 카페, 사무실 등 분산 구성
3️⃣ 건물 리모델링: 투자 후 임대료 인상 여력 확보

주의사항

📌 주의사항:
✔️ 대출금리 변동에 따른 이자 리스크
✔️ 장기 공실 발생 시 현금흐름 불안정
✔️ 건물 노후 시 수리비 증가 가능
✔️ 재산세 및 종부세 등 보유세 부담

맺음말

꼬마빌딩 투자는 단순한 월세 수익 외에도 자산 가치 상승과 안정적 현금 흐름을 기대할 수 있는 투자 방식입니다. 하지만 수익률을 제대로 계산하지 않으면 ‘생각보다 돈 안 남는 투자’가 될 수 있습니다. 이번 글에서 소개한 수익률 계산법과 전략을 활용해, 현명한 투자자가 되어보세요!