부부간 아파트 명의변경 방법｜세금 없이 안전하게 이전하는 절차 총정리
부부 공동명의로 아파트를 바꾸거나, 한 사람에게 단독 명의로 전환하고 싶을 때 어떻게 해야 할까요? 단순한 등기 이전이 아니라 세금, 증여, 취득세 등 복잡한 절차가 수반됩니다. 이 글에서 부부간 아파트 명의변경 방법과 주의사항을 상세히 정리해드립니다.
부부간 아파트 명의변경, 가능한가요?
가능합니다. 부부는 법적으로 독립된 인격체이므로 서로 소유권 이전, 증여, 공동명의 설정이 가능합니다. 다만, 세법상 ‘증여’로 간주될 수 있어 증여세와 취득세 등을 반드시 검토해야 합니다.
명의변경 방법 3가지
1. 공동명의로 변경
한쪽 명의로 된 아파트를 50:50 또는 원하는 비율로 공동명의로 변경하는 방식입니다.
- 절차: 증여 계약서 작성 → 증여세 신고 → 소유권 이전등기
- 세금: 공시가격 기준 증여세 부과 (단, 부부는 10년간 6억 원까지 비과세)
2. 단독 명의로 이전
기존 공동명의 아파트를 남편 또는 아내 단독 명의로 바꾸는 경우입니다.
- 절차: 증여 계약 → 증여세 신고 → 등기
- 주의: 상대방 지분에 대한 증여로 간주되므로 증여세 발생 가능
3. 매매 방식 (실제 거래 아님)
세금 이슈를 피하기 위해 매매계약서를 작성하고, 실제 금전이 오간 것처럼 처리하는 경우도 있지만, 부부 간 특수관계인 거래는 증여로 재해석될 수 있어 주의해야 합니다.
✔️ 공동명의 변경도 ‘무상 이전’이면 증여로 간주
✔️ 증여세 면제 한도: 부부 간 10년간 6억 원까지
✔️ 증여가액 기준은 공시가격 또는 감정평가액
세금은 얼마나 나올까?
증여세 계산 예시
아파트 공시가격이 5억 원이고, 아내가 남편에게 50% 지분(2.5억)을 넘기는 경우:
- 증여재산가액: 2.5억
- 증여세 공제: 부부 공제 6억 원 → 증여세 0원
취득세
취득세는 증여로 간주될 경우 3.5% 부과됩니다. (일반 세율보다 높음)
- 예: 2.5억 × 3.5% = 약 875만 원
- 지방교육세·농어촌특별세 등 포함 가능
등기 절차 요약
- 공동명의 변경 계약서(또는 증여계약서) 작성
- 증여세 신고 및 납부 (국세청 홈택스)
- 취득세 납부 (정부24 또는 시청 세무과)
- 등기신청 (법무사 또는 직접 등기소 접수)
이런 분께 명의변경 추천!
✔️ 종합부동산세 절세 목적의 공동명의 변경을 원하는 분
✔️ 배우자에게 자산 이전을 통한 증여를 고려 중인 분
✔️ 상속 대비 또는 채무 조정 등을 위한 명의 정리 필요 가구
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 아파트 실거래가로 증여세가 계산되나요?
A. 실거래가가 아닌 ‘공시가격’ 또는 ‘감정평가액’을 기준으로 합니다.
Q. 부부 간에도 등기이전에는 법무사가 꼭 필요하나요?
A. 아닙니다. 등기소 직접 방문 접수도 가능하지만, 초보자는 법무사 대행이 더 안전합니다.
Q. 명의변경 후 바로 매도해도 되나요?
A. 증여세 회피 의심을 받을 수 있으므로 5년 이내 양도는 세무조사 대상이 될 수 있습니다.
마무리 정리
부부 간 아파트 명의변경은 단순히 등기 이전을 넘어 증여세, 취득세, 향후 세무 리스크까지 고려해야 하는 절차입니다. 단기 목적이라면 신중하게, 장기적 절세나 상속 계획이라면 전략적으로 접근해야 합니다. 명의변경 전 공시가격과 증여세 한도, 취득세율을 꼭 확인하고, 필요시 세무사나 법무사와 상담하는 것이 좋습니다.